越谷市 市街化調整区域の厳格さ
越谷市 市街化調整区域の厳格さ
越谷市の市街化調整区域における開発許可・建築許可は、近隣自治体と比較してもトップクラスに厳格であることで知られています。
特に、2023年（令和5年）4月の大きな基準改正を経て、現在はさらにハードルが高まっています。具体的にどのあたりが「厳しい」のか、3つのポイントで解説します。
1. 建築できる「親族」の範囲が激減
市街化調整区域内で家を建てるための代表的な特例（分家住宅など）において、認められる親族の範囲が大幅に縮小されました。
- 改正前: 血族6親等、姻族3親等以内（いとこ等も含まれていた）
- 改正後: 一律「3親等以内」まで
これにより、いとこや祖父母の兄弟の土地に家を建てる、といったケースが原則不可となりました。
越谷市内に長年住んでいる親族がいることが条件となる「居住要件」自体は維持されていますが、対象者が絞られたことで「家を建てる権利」を失った方が増えています。
2. 「既存宅地」扱いの厳格な審査
昭和45年8月25日（線引き日）以前から宅地であった土地であっても、越谷市では「自動的に何でも建てられる」わけではありません。
- 用途の限定: 過去に許可を受けた内容（例：専用住宅）以外のもの（例：店舗併用住宅やアパート）への変更は極めて困難です。
- 放置された土地への厳しさ: 長期間更地であったり、管理がなされていない土地での再建築については、当時の状況を証明する資料を非常に厳密に求められます。
3. 越谷市独自の「まちの整備に関する条例」
都市計画法だけでなく、市独自の条例が上乗せされます。
- インフラ整備の負担: 道路の拡幅整備（隅切りやセットバック）だけでなく、雨水貯留浸透施設の設置、緑化、ゴミ置き場の設置基準などが非常に具体的で、これらをクリアしないと許可が下りません。
- 周辺住民への配慮: 近隣説明の手続きが形式的ではなく、実質的な合意形成を求められる場面も多いです。
【参考】なぜここまで厳しいのか？
越谷市は、元々低地が多く水害（浸水）リスクが高い地域を多く抱えています。市街化調整区域に無秩序に建物が増えると、排水機能の低下や災害時の避難リスクが高まるため、市は「市街化を抑制すべき区域」としての本来の機能を非常に重視しています。
！もし調整区域での建築を検討されている場合は、以下の点を確認してから相談に行くことをお勧めします。
- 土地の履歴: 昭和45年以前の閉鎖登記簿や航空写真があるか。
- 親族関係: 土地所有者から見て「3親等以内」に収まっているか。
- 周辺環境: 周囲に家が立ち並んでいる「既存集落」の中にあるか。
越谷市役所の開発指導課（本庁舎6階）は、非常に丁寧に説明してくれますが、基準に関しては一切の妥協がない（条文通りに判断される）ため、事前の自己チェックが不可欠です。
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